Оценка износа жилых зданий
Капиталовложения в недвижимость являются на сегодняшний день одним из наиболее выгодных способов распорядиться лишними деньгами и таким образом преумножить собственное благосостояние. Но чтобы покупка квартиры или частного дома на вторичном рынке либо же целого комплекса независимо от его назначения не представляла собой приобретение «кота в мешке», совершенно недостаточно беглого ознакомления с ее состоянием. Если покупатель действительно хочет эффективно вложить собственные средства в недвижимость, требуется адекватное исследование и профессиональная оценка текущего состояния конкретного объекта, способная дать ответы на многие интересующие инвестора вопросы.
Именно по этой причине оценка физического износа жилых зданий является на сегодняшний день одной из наиболее востребованных на рынке экспертных и оценочных услуг. В результате оценки ее заказчик получит конкретную цифру, на которую восстановительная стоимость объекта недвижимости, вызванная его износом и старением, будет отличаться от рыночной стоимости объекта. Кроме того, он будет знать, через какой период времени здание подлежит сносу, сколько средств необходимо вложить в его ремонт для поддержания достаточного для безопасной эксплуатации физического состояния, как долго его эксплуатация будет приносить прибыль и так далее.
Износ здания, представляющий собой ухудшение в процессе эксплуатации его состояния под воздействием физических, химических и механических факторов, определяется комплексно. Так, величина общего накопленного износа здания представляет собой разницу между рыночной ценой объекта на момент оценки и стоимостью его полного восстановления.
При использовании затратного подхода остаточная стоимость объекта получается в результате вычитания величину общего накопленного износа объекта из показателя полной восстановительной стоимости здания исходя из предположения, что оно – новое.
Оценочный износ объекта недвижимости отражает реакцию рынка на свойства и характеристики объекта, которыми он на момент оценки отличается от аналогичного гипотетического вновь построенного объекта. Износ возникает в результате изолированного и комплексного воздействия трех основных причин, к числу которых при осуществлении оценочной деятельности относят физический износ объекта недвижимости, его функциональное и экономическое старение.
На самом деле, практически все виды износа свойственны даже новостройкам, что объясняется возможностью допущения ряда просчетов, ошибок и вынужденного внесения изменений относительно первоначального проекта. Также в результате значительного временного промежутку между проектирование зданий и их введению в эксплуатацию даже наиболее прогрессивные проекты уже получают определенное функциональное и экономическое старение.
По завершению оценочной деятельности экспертом составляется и выдается заказчику «Техническое заключение о фактическом состоянии объекта», в котором отражены все обнаруженные дефекты и изложены рекомендации по их устранению и другим действиям, направленным на продление срока эксплуатации исследуемого объекта.
